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到期压力大增 地产债面临多重考验

提要:随着今年地产债迎来到期和行权高峰,房地产企业的资金链在多重因素影响下,或将再受考验ã€?/div>

  文章来源:金融时æŠ?/strong>

  疫情影响下,房地äº?/a>的一举一动,颇受市场瞩目ã€?/p>

  近期,房地产市场的种种迹象,引发各方关注。一方面,不少地方相继出台政策,在坚持“房住不炒”的基调下,有一定的政策微调;另一方面,各大房地产企业近期纷纷启动线上售房,更æœ?a href="http://news.dichan.com/news/04.html" target="_blank">房企抛出â€?5折卖房”的宣传ã€?/p>

  与此同时,随着今年地产债迎来到期和行权高峰,房地产企业的资金链在多重因素影响下,或将再受考验。有机构研究表示,对于大型房企而言,从各项指标来看,受到的影响相对较小,抗风险能力较强;小型房企尤其是湖北的小型房企受影响较大,目前已经有房企出现信托延期还款ã€?/p>

  乐视网股票地产债到期压力大å¢?/strong>

  此前几年,随着房地产调控政策落实以及融资渠道的规范,房企发债数量逐渐增多,地产债规模也不断攀升。进å…?020年,地产债将迎来一个偿还小高峰ã€?/p>

  近日,克而瑞地产研究发布报告表示ï¼?020年是房企债券到期的高峰期ï¼?5家房企年内到期债券总额超过5000亿元,较2019年上æ¶?5%,房企的融资及偿债压力较大。该研究报告称,短期来看,目前国内疫情形势严峻,将持续对房企融资造成影响ã€?/p>

  â€?020年产业债券待偿还规模为34945.10亿元,行业以公用事业、采掘、综合、房地产等为主。”中证鹏元研究提出,房地产产业债进入回售期的存量规模为2958.56亿元,占所有存量产业债比重为26.55%,待回售压力较大ã€?/p>

  从最è¿?年的看,每年年初房企债券发行和到期基本实现平衡,开年后的一季度,为了抢发行窗口期,债券发行量明显增加,净融资额显著增长。比如,2018年第一季度å’?019年第一季度,地产债分别发è¡?281.7亿元å’?776.7亿元ã€?/p>

  但今年的情况却有所不同。有统计显示,从春节前的1æœ?5日到节后2æœ?0日共17天,95家典型房企完成发债融资仅æœ?笔,且发行的境外优先票据涉及金额不足百亿元,这与2019年春节前后相对应的时间段相比,减少超过八成ã€?/p>

  “今年以来,受新冠肺炎疫情影响,此前近一个月,推迟或取消发行的信用债的计划发行规模ä¸?15.1亿元,其中房地产企业占比17.7%。”西南证券固收研究表示,截至2æœ?日,今年房地产债券发行规模ä»?5亿元,预计今年一季度房地产企业债券发行规模同比会大幅减å°?000亿元。从未来到期情况来看,今年地产债到期压力集中在下半年,ä½?月至6月仍æœ?444亿元到期,若发行节奏未有显著提升,预计上半年将产ç”?500亿元左右的融资缺口ã€?/p>

  疫情考验地产债信ç”?/strong>

  新冠肺炎疫情的发生,影响到上半年的房地产交易,在绷紧房地产企业资金链的同时,也进而考验地产债的信用ã€?/p>

  “疫情将致使上半年房地产交易规模大幅回落,房企回款压力与偿债高峰相叠加,企业面临巨大现金流压力,信用风险放大。â€?中证鹏元研究认为,湖北等疫情较为严重地区的地产行业,将在相对较长时间受到冲击。在疫情能得到有效控制或结束后,前期积压的需求或在较短时间内集中释放,房地产销售及投资或有一定程度反弹,行业风险整体可控ã€?/p>

  销售回款是房地产企业最主要的资金来源。但是为防控疫情蔓延,全å›?1个省区市启动“重大突发公共卫生事件一级响应”,各地售楼处先后关停。受此影响,全国范围内商品房销售面积同比大幅下滑,房企资金链面临的考验进一步加剧ã€?/p>

  天风证券固收首席分析师孙彬彬表示ï¼?对于大型房企而言,从各项指标来看受到的影响相对较小,抗风险能力较强;小型房企尤其是湖北的小型房企影响较大,已经有房企出现信托延期还款ã€?/p>

  “如果将时间进一步拉长来看,湖北受疫情影响最严重,湖北地区的房地äº?a href="http://news.dichan.com/news/13.html" target="_blank">项目影响周期会更长,因而在湖北土储规模占比较高的房企将承受更大压力。”孙彬彬表示,梳ç?018å¹?月以来在武汉和襄阳拿过含住宅用地的房地产公司,统计其成交总规模可以看到,其中发行过债券且拿地规模较大的有融创ã€?a href="http://xiazai.dichan.com/search/%E5%8D%8E%E4%BE%A8%E5%9F%8E" target="_blank">华侨åŸ?/a>ã€?a href="http://xiazai.dichan.com/search/%E4%B8%87%E7%A7%91" target="_blank">万科、金辉集团等,但整体来看,拿地总额在各公司规模中占比较小。目前注册地或办公地址在湖北的房地产企业共20家,其中17家为央企或地方国企,均为城投企业,其ä»?家民企应高度关注ã€?/p>

  多地出台稳地产政ç­?/strong>

  随着疫情影响持续发酵,各地方近期陆续公布了房地产企业的一些微调政策ã€?月份以来,广东、天津、上海、浙江、江苏、陕西等多个省份,陆续出台与房地产行业相关的政策ã€?/p>

  “近期各地方政策的重点,围绕缓解房地产企业短期的资金压力,整体仍然在‘房住不炒’的政策框架之下。â€?孙彬彬表示,一方面,政策重点集中在延缓缴纳土地出让金、顺延开竣工及交付时间上,少量地方的政策文件涉及到放松预售资金监管要求、放宽预售条件等政策,但几乎没有地方在限购、限售等条件方面做出放松。另外一方面,现在出台政策的省份主要集中在东部省份,如浙江、江苏、广东、天津、上海等,中西部省份出台的政策较少,后续中西部省份可能也将跟进ã€?/p>

  相比于各地地方政策,中央各部委近期出台的政策中,鲜有提及房地产行业的具体政策ã€?/p>

  值得注意的是,近日,市场上有关央行拟调整宏观审慎评估(MPA)中房地产信贷相关考核指标的说法。《金融时报》记者就此求证央行,央行方面表示,该说法不属实。央行表示,将继续按照党中央、国务院的要求,坚持“房住不炒”的定位,按照因城施策的基本原则,落实房地产长效管理调控机制,统筹做好房地产金融调控,促进房地产市场平稳健康发展ã€?/p>

  实际上,随着新冠肺炎疫情防控取得积极成效以及各地复工复产的稳妥推进,不少房企近日频频发布发债公告。截è‡?æœ?8日,包括集团、金茂集团、阳光城、招商蛇口等房企均在近日公告,将发行能够快速补充现金流的超短期融资券,以应对到来的房企债到期和行权高峰ã€?/p>

  “待疫情影响结束、房企发债逐步恢复以及国内经济补偿性恢复后,房企发债量将会有可能出现补偿性上涨。â€?克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示,房企债券融资成本持续性上涨的压力也有望得到缓解ã€?/p>

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